Купили участок. С чего начинать строительство?

«Недавно с женой купили участок 25 соток в коттеджном поселке в Подмосковье. Хотим построить дом и переселиться за город с детьми. Не знаем, с чего начать строительство. Хочется все спланировать правильно, чтобы стройка не вызвала проблем.»
Перед началом строительства частному застройщику нужно решить следующие вопросы: убедиться, что на участке можно строить, определиться с бюджетом на строительство, сформировать свои пожелания по дому и приступить к проектированию. Теперь подробнее.

I. Нужно убедиться, что на участке можно начинать строительство

Есть участки, на которых строить нельзя. Желательно провести анализ еще до покупки участка, но если участок уже есть, то сделать это нужно хотя бы до начала строительства.

Для того, чтобы убедиться, что на участке строить можно, нужно сделать следующее:

ТОПОГРАФИЧЕСКАЯ СЪЕМКА УЧАСТКА ПОКАЖЕТ ТОЧНЫЕ ГРАНИЦЫ УЧАСТКА

В топосъемке содержится много полезной информации, которая пригодится на этапе проектирования и в дальнейшем.

Перед началом строительства нужно проверить соответствие фактических границ участка теоретическим. Точного совпадения практически не бывает (+/- 40 см — это нормально), хуже, когда есть расхождение в несколько метров. Иногда случается, что по документам половина участка, огороженного забором, — это участок соседа. Поэтому, чтобы не построить дом на чужом участке, надо сделать топосъемку как можно раньше.

Топографическая съемка пригодится для расположения дома на участке.

Получите градостроительный план — узнайте об ограничениях застройки участка

Для получения градостроительного плана потребуется топографическая съемка.

На градостроительном плане указана зона, где можно расположить дом.

Строить можно не на всем участке. В стандартном случае можно строить дом с отступом в 3 метра от границ соседних участков и с отступом 5 метров от дороги. Попадаются участки, где по градостроительному плану требуется отступить на большее расстояние, например, на 7 метров. Есть и другие ограничения по застройке:

  • максимальное количество этажей,

  • максимальная высота дома,

  • максимальный процент застройки (сколько % от всей земли занимает пятно дома).
Бывает, что максимальная высота дома ограничена 8 метрами, а это значит, что двухэтажный дом со скатной крышей уже не проходит. Придется либо крышу делать плоской, либо второй этаж мансардным вместо полноценного.

Бывает, на градостроительном плане отмечена охранная зона ЛЭП, которая занимает пол-участка.

Исключения встречаются не часто, но получением дополнительной информации перед началом строительства пренебрегать не нужно. Всегда лучше узнать об этих ограничениях до начала строительства, чем когда дом уже будет стоять.

Градостроительный план запрашивается заказчиком в МФЦ по месту нахождения участка и представляется нам для анализа.

Этот документ пригодиться для получения разрешения на строительство

Купили участок в КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ — ЗАПРОСИТЕ ЕГО ПРАВИЛА

Помимо ограничений на градостроительном плане могут быть дополнительные ограничения в правилах поселка:

  • отступы от границ участка (отступы в правилах поселка обычно больше, чем на градостроительном плане),

  • ограничения по этажности,

  • ограничения по максимальной высоте дома,

  • определенная стилистика фасадов,

  • требования к заборам и хозпостройкам на участке.

ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ УЧАСТКА — А ВДРУГ ПЛЫВУН ИЛИ насыпные грунты

Если очень надо, то можно построить дом на практически любом подмосковном грунте. Вопрос в том, во сколько это обойдется. При проектировании дома будут приняты конструкторские решения исходя из грунта, но важно решить нужен ли вообще дом с такими технически сложными и дорогостоящими решениями.

После предпроектного анализа «геология» будет нужна для расчета фундамента на этапе проектирования.

    ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ УЧАСТКА — БЛАГОПРИЯТНая ли будет среда

    Почему люди переселяются за город? Хотят чистый воздух, воду и почву. А вдруг чего-то из этого нет? Вдруг с виду и лес, и озеро, а на деле грунт со свалки и вода радиоактивная? Не лишним будет проверить.


    Топографическая съемка, инженерно-геологические и экологические изыскания выполняется нашими партнерами по нашему заказу.

    Градостроительный план и правила поселка обычно нам предоставляют заказчики для анализа.

      II. Определиться с бюджетом на строительство

      Понять приблизительную полную стоимость дома

      Многие строительные компании озвучивают стоимость только коробки дома (стоимость под ключ). Однако важно понимать, порядок цен полностью готового для проживания дома. В полную стоимость включено все: коробка, фасады с окнами, внутренняя инженерка (черновая и чистовая), внутренняя отделка (черновая и чистовая), вся мебель, все оборудование и минимальное благоустройство участка разумных размеров.

      Для удобства я разделяю дома на классы по стоимости.

      Дома стандарт-класса площадью 120 - 350 квадратных метров и стоимостью от 12 до 25 млн. рублей.

      Дома бизнес-класса площадью от 300 - 800 квадратов и стоимостью от 25 млн. до 100 млн. рублей.

      Домами эконом-класса (до 12 млн.) и премиум класса (дороже 100 млн.) я не занимаюсь.

      Деление на классы очень-очень условное. Но позволяет понять общий масштаб затрат. Разумеется, эти дома, отличаются между собой не только по площади и стоимости. Отличаются участки, на которых стоят эти дома. Отличаются применяемые материалы, сложность и навороченность инженерки, уровень интерьера и благоустройства участка.

      Найти баланс стоимости участка и стоимости дома

      Дома стандарт-класса я рекомендую строить на участках стоимостью 1,5-7,5 млн. рублей, а дома бизнес-класса — на участках стоимостью от 5 до 25 млн. рублей.

      III. Формирование пожеланий

      Мы занимаемся домами для постоянного проживания, поэтому пример помещений с размерами приводим для такого дома.

      Для семьи с тремя детьми я рекомендую следующий функционал.

      Первый этаж:

      Кухня 20-25 м², обязательно продовольственная кладовая 6-8 м² при кухне.

      Столовая 20-25 м²

      Гостиная 25-30 м²

      Возможно единое пространство кухни-столовой-гостиной с выделением зон.

      Санузел и гардеробная при входе. Вместо гардеробной может быть большой шкаф в прихожей.

      Гостевая спальня 16-22 м².

      Постирочная 10-12 м².

      Даже в домах стандарт-класса рекомендую делать отдельное полноценное помещение.

      Котельная 8-10 м².

      Гараж на 2 машины. Рекомендую навес тоже на 2 машины.

      Хозяйственная кладовая 6-12 м².

      В большинстве домов при доме делаем террасу.

      Второй этаж:

      Количество спален — это философский вопрос. Обычно делают или две, или по количеству детей, в нашем случае три. Я рекомендую детские спальни по 16-22 м² с гардеробным шкафом (без отдельного помещения гардеробной).

      Общий раздельный санузел на три спальни.

      Небольшая кладовая или общая гардеробная со входом из коридора не будет лишней.

      Возможно сделать еще одну комнату кабинет или игровую. Со временем функционал этой комнаты может меняться.

      И самое главное — это хозяйский блок. Есть два варианта — одна спальня хозяев и две отдельные спальни супругов. Если спальня хозяев общая, то это обычно 22-28 м². Санузел при спальне минимум 10 м². Гардеробная минимум 12 м², вплоть до 25 м².

      Это основное. Дальше нужно обсуждать по помещениям более детально, где какой функционал будет.

      Еще вопросы для размышления:

      - Какие еще постройки будут на участке (баня, гостевой дом, хозблок, беседка и т.д.)

      - Будет ли в доме персонал?

      - Нужна ли кладовая садового инвентаря?

      - Будет ли терраса при доме или при бане?

      IV. Проектирование

      Проект дома состоит из нескольких частей – разделов.

      Архитектура: придумывается функциональная планировка, красивый внешний облик дома, располагается дом на участке рациональным способом.

      Интерьер: создается гармоничное внутреннее пространство.

      Благоустройство: планируется рельеф, продумывается зонирование и доступ к объектам на участке, посадки растений, забор.

      Конструкции: рассчитываются нагрузки и выбираются рациональные и надежные решения.

      Инженерные сети: водопровод, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение и другие.

      Поскольку сейчас мы говорим о том, с чего начинать строительство, то отметим, какие разделы должны быть готовы до начала строительства.


      Должна быть полностью завершена первая стадия проектирования — эскизный проект (концепция дома и участка), без нее невозможно перейти к стадии рабочего проекта.

      После окончания эскизного проекта мы делаем предварительную экономическую оценку стоимости строительства, чтобы убедиться, что мы находимся в рамках бюджета.

      Эскизный проект интерьера и проект благоустройства — желательно, но можно сделать позже.

      Наружные и внутренние инженерные сети — нужно сделать до начала строительства, если планируется быстрое возведение дома с непрерывным финансированием. Если планируется нестандартный интерьер, то до проекта инженерных сетей нужно сделать эскизный проект интерьера.

      Если строительство будет идти в несколько очередей с перерывами, то рациональней предусмотреть только вводы - выводы инженерных сетей.

      Рабочий проект. Архитектурные и конструктивные решения. Дом придумали, дом удобный и красивый, дом нравится заказчику со всех сторон. Теперь его нужно построить в реальности. Для того, чтобы построить коробку дома, отделать фасад, нужны решения и описание этих решений.

      Последний этап проектирования — рабочий проект интерьера, его можно делать, когда коробка уже строится. Соответственно, если был пропущен этап эскизного проекта интерьера, то его нужно разработать до рабочего проекта интерьера.

      Получение разрешения на строительство

      Если прохождение предыдущих этапов важно и нужно самому застройщику, то получение разрешения на строительство касается уже взаимоотношений с государством. Если по документам участок предназначен для садоводства или дачного хозяйства, то разрешение на строительство можно не получать. К тому же даже для участков под индивидуальное жилищное строительство, для строительства на которых разрешение нужно, сейчас действует амнистия, при условии завершения строительства до 2020 года. Этот срок уже многократно продлевался, но многие для своего же спокойствия все равно получают это разрешение.

      Для получения разрешения на строительство нужен градостроительный план (который уже на руках к этому моменту).

      Затраты до строительства

      Пример затрат до строительства для дома бизнес-класса 300 кв.м.