Как выбрать участок под строительство частного дома

Через меня прошли более тысячи участков заказчиков и потенциальных заказчиков. Не все участки были удачными и не на всех можно было реализовать пожелания заказчика. Пару раз я и сам был на месте заказчика: выбирал себе участок. Тогда я изучил множество статей и видеороликов на эту тему и приобщил эти знания к своему профессиональному опыту.

Мы занимаемся проектированием и строительством домов для постоянного проживания в Московской области, поэтому данная статья, в первую очередь, касается выбору участка под строительство частного дома для этих целей.

Полное руководство по тому, как выбрать участок, мы собрали в этом видео:

Очень важно анализировать не только бюджет на покупку участка. Нужен совокупный анализ с бюджетом на строительство, включая доведение дома до жилого состояния. Если не запланировать нужную сумму на строительство, то можно на долгие годы остаться с пустым участком или недостроем на нем, а ведь это не есть цель при покупке участка.

Прикинуть бюджет на участок просто: достаточно открыть сайты-агрегаторы объявлений по продаже недвижимости, там тысячи объявлений, как от частных лиц, так и от профессионалов. Спрогнозировать затраты на стройку гораздо сложнее. Правильнее всего будет проанализировать объявления по продаже уже готовых объектов. Именно полностью готовых, с полным внутренним обустройством и благоустройством участка. Не стоит ориентироваться на расценки строительных компаний типа N руб/м². Эти расценки составляются обычно на коробку или на, так называемый, «тепловой контур». От коробки до готового к жизни дома еще долгий путь, который стоит не меньше, чем сама коробка.

Важно соблюдать баланс стоимости участка и стоимости дома.

Ни один участок не бывает идеальным по всем критериям. Бюджет тоже вносит определенные ограничения. Кроме того бывают взаимоисключающие критерии. Важно правильно расставить приоритеты именно для себя. Кому-то, например, важнее всего место, а кому-то наличие всех коммуникаций. Свои требования можно записать в таблицу для удобства последующего анализа.

Когда есть список требований, проводится анализ предложений, чтобы выяснить, как много предложений соответствуют требованиям и вписываются ли они в бюджет.

Бюджет и пожелания должны быть в разумном балансе. После предварительного анализа при необходимости корректируются либо требования, либо бюджет.

Многие из требований к участку относятся к поселку в общем. Поэтому выбор поселка — это первый шаг. Выбирается соответствующий пожеланиям один или несколько поселков, где есть участки необходимой площади и стоимости.

По критериям, описанным во второй части статьи, среди свободных участков выбирается наиболее подходящий.

Чтобы участок не «ушел», пока будут проводиться изыскания, следует заключить предварительное соглашение и внести задаток.

Не по всем критериям можно проверить участок своими силами. По ряду вопросов нужно проводить специальные изыскания и обращаться за консультациями к специалистам. О том, что именно нужно проанализировать, речь пойдет далее.

Убедившись, что с участком все в порядке, можно совершать сделку по его приобретению.

Обычно направление или загородное шоссе, по которому лежит путь в поселок уже предопределено местом жительства и местом работы, или просто есть какое-то любимое направление.

Перед покупкой важно рассчитать время на дорогу от участка до ключевых мест в Москве. Удаленность это и хорошо, и плохо. Зависит от ритма жизни и целей использования участка.

Для многих чуть ли не на первом месте среди всех критериев. Это одна из причин, почему люди живут за городом. Проанализировать удаленность от больших дорог, промышленных объектов, радиоактивных захоронений, свалок и т.д. Нужно найти долгосрочный план развития территории, чтобы узнать перспективу, потому что не обо всем можно узнать самому, гуляя по округе и изучая карты. Для более глубокой проработки вопросам могут потребоваться экологические изыскания.

Логично выбирать близкое себе окружение, чтобы не вызывать зависть соседей, или, наоборот, не чувствовать себя ущербно.

Рынки, магазины, аптеки, школы, детсады, поликлиники, откуда скорая будет ехать. Салоны красоты, фитнес, кружки и секции для детей и все другое, кто чем пользуется. Нужно поинтересоваться не только наличием, но и качеством перечисленных объектов. Чтобы загородная жизнь не превратилась в жизнь автомобильную, когда за всем вышеперечисленным придется ездить далеко, а в доме только ночевать.

Минимум должно быть электричество. Выделенная мощность 10 кВт и выше. Если к участку не подведен магистральный газ, то к мощности электроснабжения нужно присмотреться еще серьезнее — хватит ли ее для отопления дома планируемой площади.

Нужно узнать о резервировании основного источника, подключен ли поселок от двух независимых точек или только от одной. Это гарантирует практически бесперебойное электроснабжение. Но и стоимость участков в таких поселках не низкая. Однако реализация автономной системы резервирования электроснабжения тоже обходится недешево.

Следующим по важности идет газ.

Водопровод, канализация, ливневая канализация, интернет. Их наличие, возможность и условия подключения к ним.

Коттеджный поселок с собственной управляющей компанией или без, СНТ или просто населенный пункт. Везде есть свои плюсы и минусы. Чем выше уровень организации, тем выше уровень комфорта, но вместе с тем и выше ежемесячные платы. В дорогом коттеджном поселке нужно просто платить и ни о чем не думать. Во всякого рода товариществах нужно будет участвовать в собраниях, проводить голосования, сбор средств, не все будут готовы в этом участвовать.

Ограничения по застройке могут устанавливаться не только государством (в градостроительном плане), но и правилами поселка. Может быть требование об одинаковых заборах со стороны улицы (например, живая изгородь), определенный стиль домов в поселке, например, средиземноморский или современный с плоской крышей.

Чем выше качество благоустройства общественных зон, тем дороже участок в таком поселке. Уборка снега, сбор и вывоз мусора, освещение поселка, охрана (с или без видеонаблюдения) — это обычно минимум благоустройства для коттеджных поселков. В поселках бизнес-класса асфальтовое покрытие дорог, электричество проведено под землей, ливневка в трубах (а не канава), одинаковые заборы, красивые столбы освещения (а не просто бетонные), помимо автомобильных дорог есть тротуары и озеленение.

Выясняется опытным путем, просто нужно обратить внимание, что ехать по этой дороге придется часто. К сожалению, не редкость, когда эти дороги в ужасном состоянии. В будущем либо придется скидываться с соседями на ремонт этой дороги или хотя бы ее части, либо так и ездить по разбитой и ждать, когда ее отремонтирует государство.

Чтобы все поместилось. Иногда бывает не хватает буквально метра, чтобы поместился гараж. Поэтому лучше еще на этапе приобретения участка проконсультироваться с архитектором.

Лучше всего выбирать участок прямоугольной формы.

Участок в виде трапеции или неправильного многоугольника может даже превосходить по площади прямоугольный участок, но поместится на нем гораздо меньше. Другой выход — это планировать дом неправильной формы, в таком случае все будет в гармонии, а площадь участка будет использоваться рационально. Ко мне не раз приходили заказчики с пожеланием построить дом неправильной формы, приходилось отговаривать их из-за того, что уже был приобретен участок прямоугольной формы. Дом в таком случае будет выглядеть не гармонично и по отношению к участку, и к окружающей застройке. Поэтому если хочется какой-то нестандартный дом, то нужно выбирать участок соответствующей формы. Но дом нестандартной формы будет дороже обычного прямоугольного такой же площади.

Важно соотношение сторон прямоугольника: слишком узкий участок сложно рационально использовать. По геометрии участка тоже лучше проконсультироваться с архитектором перед выбором.

Это диктует определенную планировку участка, что, в свою очередь, определяет планировку дома. Не все пожелания можно реализовать. Нужна предварительная консультация с архитектором.

Лесной или в поле. Рядом с въездом или в дальнем тупике. Не всегда лесной участок в тупике будет хорош для конкретного заказчика, хотя по цене такой участок будет определенно дороже других.

Лучше всего ровный участок, если нет желания реализовать какой-то нестандартный многоуровневый дом.

Часто «на глаз» уклона не видно (как на фото), или он кажется небольшим. Например, после проведения топосъемки этого участка (с фото) оказалось, что ровный участок в реальности имеет перепад почти два метра.

Большой уклон может быть и плюсом в определенных случаях, когда, например, первый этаж хочется сделать полуподвальным, открытым на одну сторону или создать определенный архитектурный образ, который будет смотреться только на большом уклоне. Например, дом с террасами в стиле «дома над водопадом Райта». У кого-то участок с видом на реку, то уклон в сторону реки можно и нужно использовать — из окон такого дома будет открываться замечательный вид.

Лучше всего ровный участок, если нет желания реализовать какой-то нестандартный многоуровневый дом.

Часто «на глаз» уклона не видно (как на фото), или он кажется небольшим. Например, после проведения топосъемки этого участка оказалось, что ровный участок в реальности имеет перепад почти два метра.

Большой уклон может быть и плюсом в определенных случаях, когда, например, первый этаж хочется сделать полуподвальным, открытым на одну сторону или создать определенный архитектурный образ, который будет смотреться только на большом уклоне. Например, дом с террасами в стиле «дома над водопадом Райта». У кого-то участок с видом на реку, то уклон в сторону реки можно и нужно использовать — из окон такого дома будет открываться замечательный вид.

Красивый вид сможет определить для себя каждый. Важно еще спрогнозировать возможные постройки на соседних участках, которые могут воспрепятствовать этому виду.

Это значит невысокие грунтовые воды и верховодка не задерживаясь уходит после дождя или таяния снега. Строить на обводненном участке намного сложнее и дороже, чем на сухом. При реализации фундамента требуется более надежная и дорогостоящая гидроизоляция. Обводненный участок обязывает устраивать сложные дренажные системы, которые постоянно нужно поддерживать в работоспособном состоянии. Это дренажи у фундамента и дренажи участка. Подвал или цокольный этаж тоже будут сложны и дороги в строительстве. Сухость участка выясняется путем проведения инженерно-геологических изысканий и их анализа. В отчете об изысканиях указывается уровень грунтовых вод, прогноз его изменения, а также потенциальная подтопляемость участка.

Это значит, что грунты имеют должную несущую способность, а строительство фундамента на них будет простым и недорогим. Не на всяком сухом участке благоприятные грунты. На участке может быть достаточно большой слой насыпных грунтов: от 1 до 4 метров.

Часто в коттеджных поселках рельеф формируется насыпными грунтами. Насыпи осуществляются обычным грунтом, нередко со включением строительного мусора и без какого-либо послойного уплотнения и трамбования при укладке. Ставить фундамент дома на насыпной грунт в большинстве случаев нельзя. Приходится либо производить замену насыпного слоя на песчаную подушку, уложенную с послойным трамбованием, либо устраивать свайный фундамент, чтобы «пробить» сваями до нижележащих грунтов с должной несущей способностью. Оба варианта сильно дороже стандартных решений по фундаментам. Помимо насыпных грунтов под покровом плодородного слоя могут скрываться плывуны, торф и прочие грунты, на которые нельзя ставить фундамент из-за их низкой несущей способности. Во всех случаях покупатель участка обычно видит траву (или снег, если дело обстоит зимой) по поверхности земли. Узнать, что расположено снизу, можно только путем проведения инженерно-геологических изысканий и их анализа. Подобные изыскания всегда во много раз дешевле сложных технических решений дома, которых можно избежать.

Дом в «яме» смотрится некрасиво, а жить в нем психологически некомфортно. В низине скапливается вода от дождя и таяния снегов. На приведенном примере визуально перепад высот по дороге незаметен, выявить его можно либо на топосъемке, либо после обильных дождей, когда в самой низкой точке соберется лужа.

Иногда положение усугубляется желанием соседей «поднять» свой участок. Возводится подпорная стена, на которой сверху еще и забор стоит.

В большинстве случаев такое желание соседей предсказуемо, достаточно проанализировать рельеф. Гнаться за соседом, насыпать несколько метров земли — дорогое и сложное мероприятие. Проще выбрать другой участок, без таких потенциальных проблем.

Бывает так, что правила поселка жестко ограничивают проезд техники, или ширина проезда и радиусы поворотов недостаточного размера. Это усложняет и удорожает процесс строительства. Если не сможет проехать длинномер, то разгрузку материалов придется осуществлять «перебежками» при помощи манипулятора. Придется заменить длину стержней арматуры с 12 метров на 6, это увеличит ее расход при перехлесте на стыках. В деревянном доме придется отказаться от длинных элементов. Воздушные линии электроснабжения могут затруднить или сделать невозможной работу крана. Помимо физических ограничений есть еще и ограничения в правилах пользования поселком. Например, за въезд тяжелой техники может взиматься дополнительная плата, а сам въезд может быть ограничен только рабочими днями и полностью закрыт в период «распутицы». Это все серьезно увеличивает сроки строительства, а следовательно и его стоимость.

Отсутствие обременений, залогов и т.д. Чтобы потом можно было получить разрешение на строительство и по окончании строительства оформить дом в собственность.

Отсутствуют ограничения в виде охранных зон и т.д. Здесь ограничусь советом обратиться к профессиональным юристам для проверки документов перед сделкой.

Выбор участка под строительство дома — дело ответственное. На этом этапе уже во многом определяется, каким будет дом и последующая жизнь в нем. Внимательный анализ участка займет достаточно времени и, скорее всего, даже материальных вложений в виде топосъемки, геологии и т.д. Если участок окажется «проблемным», то выгоднее отказаться от его приобретения (даже уже потратившись на его исследования). Бывает, что выгоднее отказаться от начала строительства дома, даже если участок уже в собственности и продать его дешевле покупной цены. Важно помнить, что участок — это только первый этап вложений в процессе строительства дома, поэтому правильно спланированный бюджет «на все» — единственно возможный путь успешного завершения строительства.