Недострой может случиться с каждым

если не планировать затраты заранее
Увидел на сайте по продаже недвижимости очередной недострой — цокольный этаж под дом 3500 м². В качестве "бонуса" потенциальному покупателю предлагается проект, по которому можно построить дом на этом цокольном этаже.

История всех недостроев одна и та же. Сначала королевский размах, а потом заканчиваются деньги. Причем деньги могут закончиться как на втором миллионе рублей, так и на втором миллиарде. Это не зависит от того сколько всего денег у застройщика. Зависит только от соотношения размаха строительства и бюджета. Поэтому недострой может случится как с домиком в 100 м², так и с сооружением (язык не поворачивается это домом назвать) в 3500 м².

Конечно, я не могу твердо утверждать, что именно этот дом выставили на продажу из-за того, что у застройщика кончились деньги. Но скорее всего застройщик не планировал такие траты. По моей оценке строительство такого цокольного этажа обошлось застройщику минимум в 37 млн. рублей. И это только конструктив – железобетонная часть.

На 37 млн. рублей можно построить особняк бизнес-класса (да, не преимум, на том участке такой не покатил бы) площадью не менее 400 м² абсолютно готовый для жизни, включая вазу с яблоками на столе.

Что лучше ̶с̶и̶н̶и̶ц̶а̶ ̶в̶ ̶р̶у̶к̶а̶х̶ ̶и̶л̶и̶ ̶ж̶у̶р̶а̶в̶л̶ь̶ ̶в̶ ̶о̶б̶л̶а̶к̶а̶х̶ полностью готовый дом адекватный финансовым возможностям размеров или брошенный недострой на стадии фундамента под огромный дом, имеющий непосильную стоимость? Каждый застройщик решает для себя сам.

Грамотная организация стройплощадки — залог хорошей стройки

Сначала (до апреля) нужно провести организовать место будущего дома, то есть оборудовать стройплощадку: подготовить временный въезд (положить плиты и т.д.) и места для хранения материалов, завезти бытовки для строителей и материалы, которые потребуются в ближайшее время. Часть этих работ нужно выполнить до начала снеготаяния, т.е. еще в марте.

Когда закупать материалы?

Закупку некоторых материалов выгодно производить в феврале, а иногда и раньше, по "зимним" ценам, когда не сезон, и многие продавцы идут на разнообразные уступки. Конечно, некоторые материалы потребуются не в начале стройки, а на стройплощадке будут только мешать и портиться. Поэтому, например, с поставщиками материалов можно договориться о бесплатном хранении материала на их складах после оплаты вплоть до мая-июня.

В сезон не только цены выше, но и очереди бывают часто, что приводит к простоям на стройке.

Когда заключать договоренности со строителями?

Перед тем как покупать материалы нужно договориться со строителями. Сначала составляется коммерческое предложение, заказчик его рассматривает, потом на основе коммерческого предложения составляется предварительная смета. Предварительная смета тоже обсуждается, заказчик просит что-то убрать, что-то добавить. Это все занимает время.
Строительство — очень серьезный и дорогостоящий процесс, и все условия и детали процесса, а их очень много, важно обсудить на берегу, т.е. до начала строительства, так будет намного дешевле и спокойнее. Процесс обдуманного обсуждения условий занимает около месяца.
Выгоднее всего получаются предложения сделанные в январе, абсолютное большинство строителей очень рады заказчикам в это время, а их цены заметно отличаются от летних и даже от весенних, когда начался массовый спрос.

Учитывая, что половина месяца фактически выбивается новогодними праздниками, чтобы согласовать условия со строителями в январе, начать общение нужно еще в декабре.

Проект — основа переговоров со строителями

Выстраивать отношения со строителями на пустом месте бессмысленно. Цены за квадратный метр, пусть даже в переводе на общую площадь будущего дома, которые строители будут называть, могут использоваться только для предварительной экономической оценки, но никак не для установления взаимопонимания.

В процессе будут возникать дополнительные работы, которые нужно будет оплачивать. Оспаривать их будет сложно, потому что при заключении договоренностей не была описана конкретика.

Чтобы общение со строителями было предметным, а смета и договор имели какое-то основание, на руках к этому моменту должен быть проект. Это нужно даже не столько для соблюдения юридических формальностей, что предмет договора отсутствует, так как нет подробного технического задания с расписанными этапами работ. А просто без проекта невозможно взаимопонимание.

Итак, в декабре должен быть готовый проект.

А что если не начать весной?

Что если все-таки строить в зиму или осенью? Дом развалится? Нет, конечно, как мы уже выяснили, и бетон и рабочих можно согреть. Просто нужно помнить, что чем ближе к концу лета, тем дороже будут как услуги, так и материалы, тем меньше вероятность найти хороших строителей (т.к. они уже наберут портфель заказов на сезон) и тем больше вероятность возникновения очередей на поставку материалов.

Если начинать строительство в конце лета, очень велика вероятность не успеть закрыть коробку крышей до зимы.

    Фундамент в зиму — нужно ли чтобы он отстоялся?

    Некоторые частные застройщики стремятся залить фундамент осенью, под зиму, чтобы отстоялся. Это один из распространенных мифов. Фундаменту не нужно отстаиваться. Наиболее рациональным и надежным решением будет нагрузить фундамента за один сезон, чтобы в зиму он вошел с полной нагрузкой.

    Не у всех получается возвести коробку в один сезон из-за финансирования, иногда решение залить фундамент в зиму оказывается неизбежным. Чтобы с фундаментом за зиму ничего не случилось, его нужно грамотно законсервировать, то есть защитить основания фундамента от промерзания и от попадания влаги на конструкцию фундамента и в грунт под фундаментом. Фундамент в зиму — это вынужденная мера, специально так делать крайне не желательно.


    Я описал наиболее разумный и выгодный подход к началу строительства. Разумеется не у всех так получается. Но лучше его придерживаться, если вы хотите построить дом по-умному.