Архитектурное бюро Бориса Зайцева

Проектирование и строительство домов в Москве и Московской области

не просто квадратные метры, а комфортная во всех отношениях жизнь в удобном, надежном, современном доме с уникальным обликом.
В двух словах обо всем процессе

Как происходит проектирование и строительство домов в моем бюро

Мы знакомимся, между нами возникает взаимопонимание и доверие. Мы разбираемся, а можно ли строить дом на конкретном участке, рационально ли это. Придумываем дом и строим сначала виртуальную модель дома. По сути это проектная часть, которая позволяет предусмотреть все для создания гармоничного дома до строительства и получить полезную информацию во время его строительства. После этого дом строится в соответствии с виртуальной моделью.

Ниже схема этапов. После нее короткое описание всего процесса.
проектирование и строительства домов в Москве и Московской области

Коротко: как все происходит

Подготовительный этап

1. Анализ участка

Перед началом проектирования важно пройти подготовительный этап. Выясняем можно ли строить на имеющемся участке. Как бы удивительно это ни звучало, но встречаются участки, на которых строить нельзя.

Для того, чтобы убедиться, что на участке строить можно, нужно получить и проанализировать:

  • градостроительный план,
  • правила поселка,
  • топографическую съемку,
  • инженерно-геологические изыскания участка.

Подробнее о том, зачем нужны эти документы и как их получить — в нашей отдельной статье.

2. Понимание стоимости строительства и анализ бюджета

Под стоимостью строительства подразумевается полная стоимость дома со всем необходимым для проживания. Важно, что это не просто коробка дома, стоимость которой озвучивают многие строительные компании. В полную стоимость включено все: коробка, фасады с окнами, внутренняя инженерка, черновая и чистовая, внутренняя отделка, черновая и чистовая, вся мебель, все оборудование и минимальное благоустройство участка разумных размеров. Дом в состоянии «заходи и живи». Ничего доделывать не надо.

Дома бизнес-класса обычно площадью от 300 до 800 квадратов и стоят от 25 млн. до 100 млн. рублей (от 8 млн. до 30 млн. рублей за коробку).

Еще важно соблюдать баланс стоимости участка и стоимости дома. Дома бизнес-класса я рекомендую строить на участках стоимостью от 5 до 25 млн. рублей.

Для общего понимания структуры затрат на все мы создали такую схему.
проектирование и строительство домов в Москве и области
Если кликнуть на схему, она еще больше раскроется. По вашему запросу мы вышлем схему в хорошем разрешении.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.
Из практики «коробка» — это минимум 40% от общих затрат (я не рассматриваю вариант 50%, когда внутреннее обустройство в стиле «Леруа Мерлен»).


Для понимания стоимости дома приведу конкретные примеры:

Стоимость строительства домов в Москве и Московской области

Дом в коттеджном поселке Monteville

12 млн. рублей за коробку 388 м²

Дом в поселке по Новой Риге

13 млн. рублей за коробку 425 м²

Дом с плоской крышей в Московской области

13 млн. рублей за коробку 460 м²

Дом в римском стиле

9 млн. рублей за коробку без крыши 345 м²

Дом в стиле Райта в Московской области

8 млн. рублей за коробку 202 м²
Это все дома бизнес-класса. Причем цены не только наших строителей. Отдельные дома строятся заказчиками с собственными строителями, которых они нашли после долгого и сложного отбора. Они бывают на несколько сотен тысяч рублей дешевле, но не лучше. Уровень честных цен примерно такой. Полная стоимость дома — это 40% коробка и 60% все остальное. То есть если коробка 12 млн., то полная стоимость дома (где уже есть абсолютно все) не менее 30 млн.

Если этот уровень цен по Москве и области не приемлем, то разумнее планировать дом стандарт-класса, там условный квадратный метр стоит дешевле, как в проектировании, так и в строительстве.

Например, один из наших домов (наш проект и наши строители) стандарт-класса вышел 7 млн. за коробку площадью 265 м². Решение заказчиками о работе с нами принималось не спонтанно, анализировались другие предложения. При честном сравнении мы всегда выигрываем.
3. Формирование пожеланий
Качество проекта определяется качеством дома построенным по этому проекту. Формирование пожеланий к дому — это основа качественного дома. Бездумное принятие всех пожеланий заказчика, к сожалению, не приводит к качественному дому, потому что заказчик не знает множества нюансов.

Проект выполненный «в точности по пожеланиям заказчика» может сначала очень понравится заказчику, но то, что будущий дом будет также радовать, маловероятно. Игнорировать пожелания заказчика тоже недопустимо. Поэтому в основу формирования пожеланий к дому мы ставим диалог заказчика с профессионалом, а не запись монолога заказчика молча под диктовку. Мы не даем заказчику опросный лист, мы ведем диалог и на его основе составляем техническое задание.

Мы не спрашиваем, какие помещения делать, мы спрашиваем о составе семьи и о потребностях. Исходя из этого рекомендуем перечень помещений и обсуждаем его с заказчиком. Мы задаем наводящие вопросы и благодаря им заказчик размышляет, стоит ли например делать спальни про запас, стоит ли делать отдельные санузлы при каждой спальне, будут ли его дети жить вместе с ним через 20 лет. Будет ли ему удобно ходить на второй этаж через 30 лет? Сколько будет стоить уборка и отопление этих помещений? Кто будет чистить снег на балконе?

Мы не спрашиваем, какой площади делать помещения, мы спрашиваем о функционале и о процессах в этом помещении. Исходя из этого подбираем нужные размеры помещения и соответствующее оснащение этих помещений. Мы спрашиваем будут ли в спальне только спать, или например, еще работать за компьютером, смотреть телевизор; где будет туалетный столик: в спальне, в санузле или гардеробной. Мы спрашиваем, где будет храниться пылесос, бытовая химия, корзины для грязного белья, где будут мыть грязную обувь и высушить одежду детей после зимней прогулки. Мы спрашиваем, готовят ли заказчики на живом огне или на углях, или, может быть, предпочитают газовые грили, или вообще ничего не готовят.

Мы не спрашиваем, какой высоты делать потолки. Мы рекомендуем оптимальное значение в разумной пропорции с площадями помещений и обсуждаем это с заказчиком. Мы поднимаем вопрос о вентиляции, так как воздуховоды напрямую влияют на высоту потолков.

Мы не спрашиваем, какие материалы применять в отделке. Мы обсуждаем референсы (понравившиеся картинки), обсуждаем бюджет и исходя из этого рекомендуем подходящие материалы и уже их обсуждаем с заказчиком.

Мы не спрашиваем, из какого материала делать стены. Мы рассказываем о подходящих для конкретного заказчика вариантах, обычно их два, максимум три. Выясняем приоритеты заказчика и исходя из этого рекомендуем конкретный материал.

Мы не спрашиваем, какой толщины делать стены. Мы проводим технико-экономический расчет и спрашиваем, что для заказчика лучше: заплатить N лишних рублей за стены сейчас или платить по M лишних рублей в год за отопление. Спрашиваем в конкретных цифрах, разумеется. Исходя из приоритетов заказчика определяем толщину стены.

Мы не спрашиваем, какой толщины делать перегородки. Мы рассказываем, в каких помещениях необходима хорошая звукоизоляция и спрашиваем насколько она важна для заказчика, исходя из этого рекомендуем решение по перегородкам.

И в конце концов, мы не спрашиваем, какой делать фундамент. Мы конструируем подходящий фундамент на основе расчетов и геологии.
Пример оформленных пожеланий по помещениям дома для семьи с двумя-тремя детьми
Первый этаж:

Кухня 20-25 м², обязательно продовольственная кладовая 6-8 м² при кухне.
Столовая 20-25 м² и гостиная 25-30 м² возможно в едином пространстве с кухней.
Санузел и гардеробная при входе. Вместо гардеробной может быть большой шкаф в прихожей.
Гостевая спальня 16-22 м². Это помещение может быть и кабинетом.
Постирочная 10-12 м². Даже в домах стандарт-класса рекомендую делать отдельное полноценное помещение.
Котельная 8-10 м².
Хозяйственная кладовая 6-12 м².

В большинстве домов при доме делаем террасу.

Гараж на 2 м/м и/или навес на 2 м/м. Отдельностоящий или пристроенный. При гараже или при навесе делают кладовую садового инвентаря.

Второй этаж:

Количество детских спален — это философский вопрос. Обычно делают или две, или по количеству детей. Я рекомендую детские спальни по 16-22 м² с гардеробным шкафом (без отдельного помещения гардеробной).
Общий санузел на детские спальни.
Небольшая кладовая, т.н. чемоданная или общая гардеробная со входом из коридора не будет лишней.
Возможно сделать еще одну комнату кабинет или игровую. Со временем функционал этой комнаты может меняться.

И самое главное — это хозяйский блок. Есть вариант, когда делаются две отдельные спальни супругов. Правда, большинство выбирает вариант с общей спальней.

Если спальня хозяев общая, то это обычно 22-28 м². Санузел при спальне минимум 10 м². Гардеробная минимум 12 м², а по хорошему намного больше – вплоть до 25 м². Если дом для постоянного проживания, то это не много, хотя зависит конечно от индивидуальных особенностей.

Это основное. Дальше нужно обсуждать по помещениям более детально. Где какой функционал нужен.

Еще вопросы для размышления:

- будет ли в доме персонал?
- будет ли баня, бассейн?
- будет ли отдельная летняя кухня, или она будет на террасе?

Этап Проектирования дома

Любая проектная работа состоит из двух частей: 1) придумывание или принятие решений, 2) подготовка информации, чтобы эти решения могли воплотиться в жизнь.

Проект дома состоит из нескольких частей – разделов:

  • Архитектура: придумать функциональную планировку, красивый внешний облик дома, расположить этот дом на участке рациональным способом.
  • Интерьер: создать гармоничное внутреннее пространство.
  • Благоустройство: спланировать рельеф, продумать зонирование и доступ к объектам на участке, посадки растений, забор.
  • Конструкции: рассчитать нагрузки и выбрать рациональные и надежные решения.
  • Инженерные сети: водопровод, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение и другие.

Эскизный проект дома – первый этап работы над проектом. Мы придумываем дом и концепцию участка.

Делается обычно это 1,5-2 месяца.

Результат: Виртуальная модель дома в соответствии с пожеланиями заказчика, условиями участка и нашей системой лучших решений. Дом, который нравится заказчику во всех отношениях: как он расположен на участке, планировка дома, внешний вид и цветовые решения. Дом, который заказчик хочет построить. Модель является основой для следующих этапов.

Формально результатом является альбом включающий информацию из модели.
Образец эскизного проекта

После окончания эскизного проекта мы делаем предварительную экономическую оценку стоимости строительства, чтобы убедиться, что мы находимся в рамках бюджета.

Также на этом этапе нужно заняться получением разрешения на строительство.

Эскизный проект интерьера. Опционально. Можно отложить на более поздние этапы, но правильнее создать заранее. На практике большая часть заказчиков занимается проектированием интерьера, когда уже стоит коробка дома.
Образец эскизного проекта интерьера

Проект благоустройства. Тоже опционально и тоже можно отложить на более поздние этапы, но правильнее создать заранее. И тоже на практике большая часть заказчиков занимается благоустройством, когда уже стоит коробка дома.
Образец проекта благоустройства

Проект внутренних и наружных инженерных сетей. Крайне желательно иметь его перед началом строительства.
Образец проекта инженерных сетей

Рабочий проект дома. Архитектурные и Конструктивные решения. Дом придумали, дом удобный и красивый, дом нравится заказчику со всех сторон. Теперь его нужно построить в реальности. Для того, чтобы построить коробку дома, отделать фасад нужны решения и описание этих решений.
Срок фиксируется в договоре: 30-40 рабочих дней в зависимости от сложности.
Образец архитектурных решений
Образец конструктивных решений

На основе этого проекта можно строить коробку дома.

Самый последний этап — это рабочий проект интерьера. Если эскизный проект интерьера был отложен, то они делаются сразу друг за другом.

Что получается в итоге проектирования

  • У заказчика есть понимание, каким будет дом.
  • Понимание стоимости реализации дома. Не цены за квадратный метр, умноженную на площадь дома, а сумму на основе проектных решений, при реализации которых и получится задуманный дом.
  • Надежные технические решения, принятые не на коленке в процессе строительства, а по результатам инженерных расчетов.
  • Полное взаимопонимание со строителями перед началом, во время строительства при осуществлении контроля и при приемке результата.
  • Уверенность в успехе строительства, потому что все было спланировано заранее.

Подробнее о разделах проекта

    Этап строительства дома

    Обычно дома по нашим проектам строятся в два сезона. Это при условии непрерывного финансирования со стороны заказчика. Теоретически можно и за один год построить, если заниматься внутренней отделкой зимой, но для этого в доме должно функционировать отопление, а для работы отопления должен быть подведен газ. А скорость подведения газа не зависит ни от нас, ни от заказчика. Поэтому классическая схема двухсезонная.

    Первый сезон:

    - формирование рельефа под основание дома
    - монтаж сетей под фундаментом
    - монтаж дренажной системы вокруг дома
    - монтаж системы ливневой канализации вокруг дома
    - фундамент под дом, террасу, крыльцо
    - стены, перекрытия, внутренняя лестница, шахты вентканалов и дымохода котла
    - облицовка фасада кирпичом (если фасад из кирпича)
    - кровля с водосточной системой
    - забор, ворота, калитка, монтаж дренажной системы вдоль забора, навес с хозблоком или гараж (опционально, можно на следующий сезон перенести)
    - консервация объекта на зиму.

    Второй сезон:

    - монтаж окон
    - монтаж остекления на террасе и входной двери
    - монтаж фасадного декора (если есть)
    - монтаж котельной
    - внутренние инженерные сети
    - подключение к водопроводу, электричеству и канализации
    - внутренняя отделка
    - установка мебели и оборудования
    - формирование рельефа остального участка
    - монтаж ливневой канализации остального участка
    - монтаж трасс под ландшафтное освещение, автополив (опционально)
    - мощение, дорожки, площадки
    - отделка террасы, крыльца и наружных лестниц.

    Работы, которые можно выполнить после заселения в дом:

    - озеленение, газон, посадки растений
    - установка ландшафтных светильников.

    Подробнее о процессе строительства домов в Москве и области

    Смета на коробку составляется и согласовывается по окончании рабочего проекта дома. Обычно не позже, чем за месяц до начала активных работ на стройплощадке. Последовательность производства работ корректируется под конкретный дом. Оплата поэтапная.

    Первый сезон

    строительство «коробки» дома

    Подготовительные работы

    Оборудование бытовок.
    Установка биотуалета и душа.
    Организация временного электроснабжения.
    Организация временного водопровода.
    Устройство площадок для складирования материалов.
    Устройство временного подъезда к площадке.
    Формирование рельефа под основание дома и сооружений.
    Монтаж сетей под фундаментом.
    Монтаж дренажной системы вокруг дома.
    Монтаж системы ливневой канализации вокруг дома.

    Фундамент

    Вынос осей в натуру.
    Досыпка / срезка грунта.
    Рытье котлована.
    Устройство дренажной системы.
    Устройство песчаной подушки.
    Укладка пленки.
    Вводы и выводы инженерных коммуникаций.
    Установка опалубки.
    Заливка бетонной подготовки.
    Устройство горизонтальной гидроизоляции.
    Заливка цементно-песчаной стяжки или укладка цементно-стружечной плиты (при необходимости).
    Установка опалубки для фундаментных ребер.
    Вязка арматурного каркаса фундаментных ребер.
    Заливка бетона с вибрированием.
    Снятие опалубки после набора бетоном прочности.
    Устройство вертикальной гидроизоляции фундаментных ребер, стыковка с горизонтальной гидроизоляцией.
    Засыпка пространства между фундаментных ребер песком с уплотнением.
    Укладка пленки.
    Заливка бетонной подготовки.
    Укладка гидроизоляции, стыковка с краями вертикальной изоляции внутреннего контура предыдущего этапа, узлы примыкания гидроизоляции к вводам и выводам инженерных коммуникаций.
    При необходимости заливка цементно-песчаной стяжки (или укладка цементно-стружечной плиты).
    Установка арматурной сетки фундаментной плиты, стыковка с арматурными каркасами ребер.
    Заливка будущей плиты бетоном с вибрированием.
    Параллельно с фундаментом дома возводятся железобетонные конструкции фундамента террасы и крыльца.

    Стены

    Укладка гидроизоляции на готовом фундаменте.
    Устройство выравнивающего слоя цементно-песчаного раствора.
    Укладка первого ряда блоков.
    Возведение строительных лесов.
    Кладка блоков со второго ряда и далее на специальный раствор с армированием в соответствии с проектом.
    Кладка облицовочного кирпича (если он предусмотрен) чаще всего одновременно со стенами, связывается с основным несущим слоем; монолитные участки утепляются.
    Монтаж перемычек оконных проемов.

    Облицовка фасада кирпичом

    Если предусмотрена отделка фасадов облицовочным кирпичом, то его укладка идет вместе с монтажом несущих стен.

    Перекрытия

    Установка опалубки на готовые стены, в том числе для формирования отверстий под инженерные коммуникации и для лестничного проема.
    По наружному периметру торец плиты утепляется.
    Армирование основное и дополнительное с выпусками для лестницы.
    Заливка бетоном.
    Снятие опалубки после полного набора проектной прочности.

    Внутренняя лестница

    Установка опалубки.
    Армирование несущей части, связывание с выпусками из фундаментной плиты и плитой перекрытия.
    Армирование ступеней.
    Заливка бетоном.
    Снятие опалубки после набора прочности.

    Крыша

    Работы на чердаке. Короба труб. Бортик вокруг люка.
    Гидроизоляция.
    Шпильки для установки в мауэрлат.
    Покрытие антисептиком строганой древесины.
    Монтаж мауэрлата.
    Монтаж стропил.
    Укладка гидроизоляционной мембраны.
    Установка контробрешетки. Если кровля покрывается битумной черепицей, то сверху обрешетки идет сплошное основание из ОСП, на которое укладывается слой гидроизоляции и только потом кровельное покрытие.
    Монтаж кровельного покрытия покрытие.
    Мансардные окна.
    Вентиляция подкровельного пространства.
    Пароизоляция чердачного перекрытия.
    Утепление чердачного перекрытия.
    Стяжка.
    Подшивка карнизов.
    Монтаж снегозадержателей.
    Монтаж водосточной системы.

    Благоустройство. Начало.

    Составление сметы на благоустройство.
    Согласование стоимости. Внесение оплаты.
    Устройство забора, ворот, калитки.
    Подпорные стены.
    Монтаж дренажной системы вдоль забора и подпорных стен.

    Консервация объекта на зиму

    Второй сезон

    Наружные сети
    Составление сметы на наружные сети.
    Согласование стоимости. Внесение оплаты.
    Подключение к водопроводу, электричеству, канализации.
    Окна и наружные двери
    Замер для изготовления окон, витражей и наружной двери (до оштукатуривания стен). Согласование стоимости. Внесение оплаты.
    После оштукатуривания стен внутри:
    Монтаж окон.
    Монтаж витражей на террасе и входной двери.
    Внутренние черновые работы
    Составление сметы на внутренние черновые работы.
    Согласование стоимости. Внесение оплаты.
    Подготовка и оштукатуривание стен.
    Монтаж труб канализации.
    Монтаж инсталляций унитазов, трапов.
    Монтаж труб отопления.
    Монтаж труб водопровода.
    Монтаж воздуховодов и оборудования системы вентиляции.
    Монтаж коллекторных шкафов отопления и водопровода.
    Монтаж коллекторных шкафов теплого пола.
    Монтаж черновой электрики.
    Монтаж отопительных радиаторов.
    Монтаж слаботочки.
    Монтаж трасс кондиционирования.
    Чистовая отделка стен котельной.
    Монтаж котельной.
    Утеплитель на пол и арматурная сетка.
    Система водяных теплых полов.
    Стяжка пола.
    Гипсокартонные конструкции.

    Пусконаладка и проверка работы систем.
    Фасадные работы
    (если фасады из облицовочного кирпича, то фасад уже отделан на этапе кладки стен)
    Составление сметы на фасадные работы.
    Согласование стоимости. Внесение оплаты.
    Грунтовка поверхности стен.
    Установка маяков и профилей на углы и откосы.
    Штукатурка.
    Шпатлёвка.
    Покраска.
    Монтаж фасадного декора (если есть).
    Внутренние чистовые работы
    Составление сметы на чистовые работы.
    Согласование стоимости. Внесение оплаты.
    Финишная отделка потолков и стен.
    Напольные покрытия.
    Ступени и ограждения лестницы.
    Подоконники, столешницы.
    Межкомнатные двери.
    Встроенная мебель.
    Плинтусы.
    Электрофурнитура и светильники.
    Внутренние блоки кондиционеров, вентрешетки, диффузоры.
    Сантехприборы.
    Установка мебели и оборудования
    Уже можно заселяться и жить!
    Благоустройство. Продолжение.
    Формирование рельефа участка вокруг сооружений.
    Устройство водоемов, горок и т.п.
    Монтаж дренажа и ливневой канализации остального участка.
    Монтаж трасс под ландшафтное освещение, автополив (опционально).
    Мощение, дорожки, площадки.
    Отделка поверхностей цоколя забора и подпорных стен.
    Отделка поверхностей цоколя, полов террас, крылец и ступеней наружных лестниц.
    Благоустройство. Окончание работ.
    Озеленение, газон, посадки растений.
    Установка ландшафтных светильников и ландшафтного декора.