Сколько стоит квадратный метр частного дома?

Этой статьей я хочу подчеркнуть, с одной стороны, важность планирования бюджета перед началом строительства частного дома, а, с другой стороны, показать, что цены за квадратный метр строительства дома имеют очень опосредованное отношение к планированию бюджета. Напоследок расскажу о том, сколько на самом деле стоит дом 2000 квадратных метров из расследования Навального.
Строительство частного дома принято делить на этапы: возведение коробки, внутренняя черновая инженерка и отделка, наружная отделка, чистовая инженерка и чистовая внутренняя отделка, а также благоустройство участка. Чтобы в доме можно было жить, нужно завершить все эти этапы.

При этом лиха беда — начало. И многим строительным компаниям невыгодно сообщать заказчику, сколько стоит полностью готовый дом — иначе заказчик и не будет начинать. Поэтому распространенный вариант — говорить только стоимость коробки. Причем общепринятая практика — называть цены за квадратный метр.

Однако, цены за квадратный метр ничего не говорят об итоговой стоимости дома.

Выбирая ту цену за квадратный метр дома, которую заказчик по своим внутренним убеждениям считает средней по рынку и достаточной для качественного строительства, можно впоследствии переплатить в 1,5 - 2 раза. При этом все уже пойдет не так, а исправить последствия подчас невозможно.

Непрофессионалу очень сложно оценить, «все» ли входит в смету, а если не все, то что еще не входит и сколько реально это стоит.

Цену 20 тысяч за квадратный метр (ниже мне даже страшно приводить в пример) заказчик может посчитать «рыночной», но не учесть, что пока еще даже в Москве и Московской области рынок строительства частных домов находится в очень диком состоянии.

Когда пойдут косяки и заказчику станет очевидно, что в сметную сумму он никак не укладывается, то назад уже ничего не вернешь: на участке уже будет стоять запоротая «коробка», в которую вложено куча денег, а ожидаемого результата нет. А дальше либо сносить, либо переделывать. А это вопрос и денег, и времени, и ресурсов. Во-первых, на отдельные работы, к примеру, утепление кровли, расценки будут дороже, чем, если бы сразу нормальный утеплитель и работы по утеплению кровли были включены в затраты на кровлю. Во-вторых, найти хороших исполнителей на такие отдельные работы сложно — качественные специалисты берутся за комплексную работу с нуля и им не выгодно чужие недоделки переделывать.

Что я могу порекомендовать частному застройщику в условиях дикого рынка? Чтобы примерно сориентироваться, сколько будет стоить дом, лучше всего посмотреть цены на продажу готовых домов на сайтах агентств недвижимости. И поделить стоимость дома на количество квадратных метров его площади. Но при этом нужно учесть, что готовые коробки домов продают обычно ниже себестоимости, потому что застройщик понимает, что чужой недострой по полной стоимости никому не нужен, и хочет получить хотя бы небольшую компенсация своих затрат.

Гораздо реже бывают и перегибы в другую сторону. Например, Навальный в одном из своих расследований называет стоимость дома 2000 квадратных метров — 1 млрд. рублей. При том, что дом еще не полностью готов: это коробка с окнами, с готовым фасадом и крышей, с частично сделанной черновой инженеркой и начатой внутренней отделкой и неполным благоустройством. Это получается 500 тыс. рублей за 1 квадратный метр, что для недоделанного дома явно перебор.

Справедливости ради, посчитаем примерно стоимость того, что уже есть в этом доме 2000 м².

— Коробка дома (фундамент, стены, перекрытия) — 70 млн. рублей.
— Крыша со всеми элементами — 27 млн. рублей.
— Фасад из натурального камня со всеми декоративными элементами — 60 млн. рублей.
— Окна — 24 млн. рублей.
— На внутренние работы (черновая инженерка + начало отделки) — не больше 60 млн. рублей.
— Недоделанное благоустройство, думаю, — не больше 30 млн. рублей.
Итого: на момент скандального репортажа туда вложено 271 млн. рублей.

Я сильно сомневаюсь, что перечисленные работы обошлись дороже. В Подмосковье, по крайней мере, все это можно реализовать дешевле. Но самое дорогое еще впереди. И конечная стоимость запросто может приблизиться к миллиарду и даже больше.

Не факт, что при таком размахе у заказчика не кончатся деньги, и он сможет довести все до конца. Примеров, когда заказчик не осилил довести все до конца масса — на сайтах агентств элитной недвижимости полным полно таких лотов, именно в премиальном сегменте. Одна из причин, почему такое очень даже вероятно — это отсутствие проекта, об этом говорят мастера в видео, что маляров уже запустили, а проект еще в процессе: «дизайнер рисует». На данном этапе еще не было супердорогих решений. Черновые работы, гипсокартон, лепнина — это все копейки по сравнению с финишными покрытиями, мебелью, светильниками. Вот от их стоимости, особенно в премиальном классе, офигевают даже те у кого есть на стройку миллиард и больше.

Пока писал этот пост, мне показали контекстную рекламу, в которой некая строительная фирма обещает построить дом, похожий на дом из расследования Навального от 20 000 руб/м². Если умножить на 2000 м², то выходит всего 40 млн. рублей, а не миллиард, как оценивает ФБК. Правда в рекламе не уточняют, что это только коробка, да и то непонятно в какой комплектации. Смех-смехом, но при этом нередко встречаются люди, которые хотят построить полностью готовый дом 2000 м² за млн. долларов, т.е. за 65 млн. рублей. К счастью, вовремя понимают, что к чему и, либо пересматривают бюджет на дом, либо уменьшают размах. А те, кто не понимает, становятся владельцами неликвидных недостроев.

Стоимость дома — величина мало понятная большинству людей независимо от уровня дохода. Посчитать ее можно только по конкретным решениями и объемам из проекта. Никаких стоимостей за 1 квадратный метр не существует для частных домов сегмента стандарт-бизнес и выше.
Другие статьи из моего блога
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.

Как-то раз по дороге домой нашел связь между сметаной и строительством дома. Только в отличие от нескольких банок сметаны, экономия на проекте при строительстве дома может привести к многомиллионным убыткам.

Чем отличается индивидуальное проектирование от типового проекта? Почему стоимость индивидуального проекта может в разы отличаться от типового проекта? Какой проект выбрать? Расскажу о преимуществах и недостатках индивидуального и типового.